El contrato de arrendamiento

PARTE PRIMERA
EL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO EN EL PERÚ
Gunther Gonzales Barrón

CAPÍTULO I
EL CONTRATO
1. Libertad económica y contrato
2. Libertad jurídica y contrato
3. Principios base del contrato
4. El contrato como categoría general
5. El consentimiento en la formación del contrato. La forma
6. El contrato como hecho comunicativo
7. La obligatoriedad de los contratos

CAPÍTULO II
FORMACIÓN HISTÓRICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. El contrato romano
2. Los contratos consensuales romanos
3. La locación conducción como contrato consensual romano
4. El tipo contractual romano de locación conducción
5. Supervivencia del tipo contractual romano de locación conducción hasta
las codificaciones
6. El tipo contractual contemporáneo de arrendamiento

CAPÍTULO III
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUS ELEMENTOS CONFIGURADORES
1. Definición
2. Diferencia con otras figuras
2.1 Comodato
2.2 Hospedaje
2.3 Depósito
2.4 Arrendamiento financiero
2.5 Arrendamiento-venta
2.6 Fletamento y transporte marítimo de mercancías
2.7 Aparcería
3. Características
4. ¿Derecho personal o real?
5. Sujetos
6. Objeto
6.1 El objeto, en general
6.2 El objeto en la prestación del arrendador
6.3 El objeto en la prestación del arrendatario
7. Temporalidad

CAPÍTULO IV
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
1. Contrato con prestaciones recíprocas
2. Obligaciones esenciales del arrendador
2.1 Obligación de entrega
2.2 Obligación de mantener al arrendatario en el uso del bien
2.3 Obligación de realizar las reparaciones necesarias
3. Obligaciones esenciales del arrendatario
3.1 Obligación de pago de la renta
3.2 Obligación de cuidar diligentemente el bien y destinarlo para el uso previsto
3.3 Obligación de devolución del bien
4. Obligaciones complementarias o secundarias del arrendatario

CAPÍTULO V
ACTIVIDADES POSESORIAS DEL ARRENDATARIO
1. Actividades del poseedor: reparaciones, mejoras, edificaciones, frutos
2. Mejoras
2.1 Obligación del arrendatario de no modificar el bien
2.2 Definición de mejoras
2.3 Clasificación de mejoras
2.4 Consecuencia de la instalación de mejoras: reembolso o retiro
2.5 Posesión de buena fe o mala fe y mejoras
2.6 Reembolso de mejoras y proceso de desalojo
2.7 Facultad de retención
3. Edificaciones
3.1 Diferencias entre edificaciones y mejoras
3.2 Definición, fundamento y efectos de la accesión
3.3 Presupuestos de la accesión
3.4 Clases de accesión
3.5 ¿La accesión se aplica a las edificaciones levantadas en mérito de contratos entre propietario y poseedor?
3.5.1 Nulidad de acto jurídico
3.5.2 Arrendatario-constructor autorizado por el propietario
4. Reparaciones
5. Frutos

CAPÍTULO VI
VICISITUDES DE LA RELACIÓN JURÍDICA
1. Sub-arrendamiento
2. Cesión del arrendamiento
3. Venta del bien arrendado
4. Muerte del arrendatario

CAPÍTULO VII
RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL EN EL ARRENDAMIENTO
1. Responsabilidad contractual, en sentido amplio y restringido
2. Los tipos-base de la responsabilidad contractual
2.1 Los dos grandes tipos de incumplimiento
2.2 Mora
2.3 Imposibilidad
2.3.1 Imposibilidad en el Derecho alemán
2.3.2 Imposibilidad en el Derecho peruano
2.3.3 Perpetuatio obligationis
2.3.4 Fases de la obligación en la que no opera la imposibilidad
2.4 Un tercer tipo de incumplimiento: las contravenciones positivas
3. La protección del acreedor
3.1 Responsabilidad contractual en sentido amplio
3.2 Responsabilidad contractual en sentido restringido: Indemnización
3.2.1 La indemnización es remedio general de protección de diversas situaciones jurídicas
3.2.2 La indemnización por responsabilidad contractual
3.2.3 Culpa o dolo
3.2.4 Daños indemnizables
3.2.5 Relación de causalidad
3.2.6 Indemnización por sustitución y por adecuación
3.2.7 El caso de las obligaciones pecuniarias
3.3 Relaciones entre los distintos remedios contractuales
4. Análisis de acciones o remedios concretos en el arrendamiento
4.1 La responsabilidad del arrendatario por pérdida o deterioro del bien
4.2 El caso específico del saneamiento por evicción
4.2.1 Origen histórico de la obligación de saneamiento
4.2.2 Sistema romano-francés: obligación activa de entrega y obligación latente de saneamiento
4.2.3 Sistema alemán: obligaciones de entrega y de transferencia de propiedad, sin saneamiento
4.2.4 Saneamiento por evicción en el Código Civil
4.3 Saneamiento por vicios ocultos

CAPÍTULO VIII
EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN JURÍDICA
1. La extinción, en general
2. Causales de conclusión de la relación jurídica
2.1 Vencimiento del plazo
2.2 Por privación del derecho del arrendador
2.3 Por necesidad de reparaciones
2.4 Por destrucción total o pérdida del bien
2.5 Por expropiación
2.6 Por declaración de más de la mitad de los herederos del arrendatario.
2.7 Por venta del bien a tercero
3. Causales de resolución de la relación jurídica
4. La obligación específica de devolución del bien
4.1 Cumplimiento de la obligación
4.2 Incumplimiento de la obligación

CAPÍTULO IX
EL PROCESO DE DESALOJO, EN SÍNTESIS
1. Vivienda, necesidad básica
2. Proceso de desalojo en el Perú
3. Primer proceso de desalojo: Código Procesal Civil
3.1 Demandante y demandado en el desalojo
3.2 Objeto del desalojo
3.3 Causales de desalojo
3.4 Competencia del juez
3.5 Acumulación de pretensiones
3.6 Intervención de terceros
3.7 Reglas de trámite
3.8 Ejecución de la sentencia
4. Segundo proceso de desalojo: Ley Nº 30201
5. Tercer proceso de desalojo: Decreto Legislativo N° 1177
6. Tres procesos de desalojo vigentes en forma simultánea (y un cambalache).
Bibliografía
Libros y artículos
Documentos

PARTE SEGUNDA
EL CONTRATO DE LOCACIÓN
EN ARGENTINA
Luis F. P. Leiva Fernández

CAPÍTULO I
GENERALIDADES SOBRE EL CONTRATO DE LOCACIÓN
1. Concepto y reglas aplicables
1.1. Primera prestación principal del contrato de locación. Pago del precio
en dinero
a) Precio en dinero
b) Precio mixto
c) Contratos innominados por ausencia de precio
1.2. Segunda prestación principal del contrato de locación. Otorgar y garantizar
el uso y goce temporario de la cosa locada
1.3. Denominación de las partes
1.4. Inhabilidades y preferencias
a) En la tutela
b) En la representación
c) En el divorcio
d) En el cese de la unión convivencial
e) En la patria potestad
f) En el leasing
g) En el estado de indivisión poshereditaria
h) En el proceso de partición sucesoria
1.5. Caracteres del contrato de locación
1.6. Diferencias con otros contratos
a) Con el arrendamiento rural
b) Con la compraventa
c) Con el contrato de hospedaje
d) Con el comodato
e) Con el contrato de cajas de seguridad
f) Con el contrato de leasing
g) Con la locación de consumo
h) Con la promesa de contrato
i) Con el contrato de garaje
j) Con el alquiler de fondo de comercio
1.7. Diferencias con el derecho real de usufructo
2. Forma y oponibilidad del contrato de locación
2.1. Incorporación de la locación de partes materiales de inmuebles
2.2. Carácter del requisito. Prueba
2.3. Aplicación a modificaciones del contrato, su prórroga y renovación
a) Prórroga expresa
b) Renovación
c) Prórroga tácita
2.4. Debilitamiento de la prueba
a) Omisión de registro de contratos a largo plazo
b) Supresión del doble ejemplar
3. Transmisión de la locación por causa de muerte
3.1. Los derechos que surgen de la locación se transmiten mortis causae.Inc. a).
3.2. Los derechos que surgen de la locación subsisten ante la venta de la
cosa locada. Inc. b).
a) Ámbito de aplicación
b) Requisitos para la oponibilidad de la locación
c) Efectos de la oponibilidad de la locación
4. Continuación del contrato de locación
4.1. Naturaleza jurídica del derecho del continuador en la locación
4.2. Ámbito de aplicación
a) Requisito objetivo
b) Requisitos subjetivos
4.3. Motivos de la sustitución del instituto en la ley 23.091
4.4. Efectos de su procedencia
4.5. Colisión eventual con los derechos del heredero. Solución legal
4.6. Correspondencia con otras normas del Código Civil y Comercial
5. Representación en el contrato de locación
5.1. Facultades necesarias para celebrar un contrato de locación
a) Es necesario contar con facultad expresa
b) Locación celebrada en ejercicio de la patria potestad
c) Locación celebrada por tutores y curadores
d) Locación celebrada por personas con capacidad restringida e
inhabilitados por prodigalidad
e) Locación celebrada por personas e inhabilitados por prodigalidad
f) Locación celebrada por sentenciados a condena penal por más de tres años (art. 12, Código Penal)
5.2. Contratos celebrados por representantes, en exceso del plazo de tres años
5.3. Facultad para el cobro adelantado del canon locativo

CAPÍTULO II
OBJETO Y DESTINO DE LA COSA SUJETA A LOCACIÓN
1. Cosas susceptibles de ser locadas
1.1. Locación de cosa futura
1.2. La locación de cosa que ha dejado de existir es inválida
1.3. Locación de cosa indeterminada pero determinable, aunque sea solo en su especie
1.4. La locación de cosas fungibles o consumibles es inválida, excepto que sean cosas alquiladas ad popam vel ostentationem
1.5. Locación de cosa ajena
1.6. Locación de cosa parcialmente ajena
1.7. Locación de cosas cuya propiedad esté fuera del comercio, siempre que su tenencia esté en el comercio
1.8. Los bienes no pueden ser objeto de la locación
2. El destino de la cosa sujeta a locación
3.1. Interpretación del uso pactado
3.2. El uso conforme a la naturaleza de la cosa y al destino vigente
3.3. Tolerancia del locador al cambio conocido de destino
3.4. Sanción por el cambio de destino
3.5. Regla aplicable al destino mixto
3.6. El deber jurídico de uso honesto
3.7. Uso abusivo
4. Contrato de locación y personas con incapacidad o capacidad restringida
4.1 Requisitos de procedencia para aplicar la disposición tuitiva
4.2. Carácter de la nulidad
5. La locación con destino habitacional
5.1. Supuestos prohibidos por el Código Civil y Comercial
a) Pago de alquileres anticipados
b) Exigencia de depósitos de garantía que excedan un mes de
alquiler por cada año de locación
c) Pago de valor llave o equivalentes

CAPÍTULO III
ASPECTOS TEMPORALES DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
1. El plazo máximo en la locación
1.1. ¿Tiene que existir un plazo máximo?
1.2. Los plazos máximos en Derecho comparado
1.3. Los intentos fallidos de superar el plazo máximo por vía jurisprudencial
1.4. Efectos de la transgresión del plazo
1.5. Opción de prórroga permitida. Límites
1.6. Utilización del contrato de opción y del contrato de preferencia para prorrogar el plazo contractual
2. El plazo mínimo en la locación
2.1. Aplicación subsidiaria
2.2. Beneficiario del plazo mínimo legal
2.3. Unificación de los plazos mínimos legales
2.4. Es de orden público para el locador
2.5. Renuncia al plazo mínimo legal
3. Excepciones al plazo mínimo de la locación
3.1. Inmuebles o partes de inmuebles destinados a sedes de embajadas, consulados u organismos internacionales y el destinado a habitación del personal extranjero diplomático o consular
3.2. Inmuebles o partes de inmuebles destinados a habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares
3.3. Inmuebles o parte de inmuebles destinados a guarda de cosas
3.4. Inmuebles o parte de inmuebles destinados a exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial
3.5. Contratos con finalidad determinada que deba cumplirse en un plazo menor

CAPÍTULO IV
EFECTOS PROPIOS DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
1. Obligaciones del locador
1.1. Entrega de la cosa
a) Tradición de la cosa
b) La cosa locada debe ser entregada con todos sus accesorios
c) Se presume iuris tantum la recepción de la cosa en estado adecuado
d) Lugar de entrega
e) Forma de entrega
f) Tiempo de entrega
g) Gastos de entrega
1.2. Conservación de la cosa
a) Deber de conservar la cosa
b) Garantía de uso y goce pacífico de la cosa locada. Turbaciones de hecho y de derecho
c) Inconvenientes causados por el locador al realizar reparaciones
o innovaciones en la cosa locada
d) Disminución proporcional del canon locativo
e) Realización por el inquilino de reparaciones urgentes
1.3. Pago de mejoras
a) Concepto de mejora. Fundamento para su pago
b) Mejoras a cargo del locador
1.4. La frustración en el empleo de la cosa
a) Imposibilidad total y definitiva de usar y gozar la cosa locada que afecta al objeto
b) Imposibilidad parcial y definitiva de usar y gozar la cosa locada que afecta al objeto
c) Imposibilidad temporaria de usar y gozar la cosa locada que afecta al objeto
d) Imposibilidad temporaria de usar y gozar la cosa locada que afecta a la causa fin del contrato
e) Imposibilidad permanente de usar y gozar la cosa locada que afecta a la causa fin del contrato
1.5. Pérdida de luminosidad sobre el inmueble sujeto a locación
2. Obligaciones del locatario
2.1. Respecto del destino de la cosa
a) El uso permitido
b) Consecuencias de la violación del destino o el uso acordado
2.2. Conservación de la cosa
a) Deberes específicos del locatario
b) Responsabilidad por daños a la cosa
c) Modificación a la regla relativa a la responsabilidad por incendio de la cosa locada
2.3. Mantenimiento de la cosa
a) Seguros, tasas, impuestos, expensas, referidos a la propiedad
b) Régimen de las reparaciones urgentes y de las que no lo son
c) Reparaciones locativas también denominadas «mejoras de mero mantenimiento»
2.4. Pago del canon
a) Acción ejecutiva. Razones que justifican introducir el concepto de canon
b) Norma supletoria sobre el período comprendido y la periodicidad del pago del alquiler
c) Esta norma no es de orden público
d) Tiempo de pago del canon locativo. La costumbre urbana es por mes adelantado
e) Lugar de pago del canon locativo
f) Legitimación para pagar el canon locativo
g) Legitimación para recibir el pago del canon locativo
2.5. Pago de cargas
2.6. Restitución de la cosa
a) Obligación de restituir la cosa locada
b) Obligación de entregar constancias y recibos de pago de servicios
3. Régimen de mejoras
3.1. Realización de mejoras por el locatario
a) Concepto de mejoras
b) Derecho del locatario a efectuar mejoras
c) Régimen de las mejoras necesarias
d) Régimen de mejoras útiles o suntuarias
3.2. Contravención al régimen de las mejoras

CAPÍTULO V
CESIÓN Y SUBLOCACIÓN
1. Cesión del contrato de locación
1.1. Diferencias entre cesión de posición contractual y sublocación
1.2. Alcances de la prohibición de ceder y sublocar
1.3. Casos particulares referidos a la cesión y sublocación
a) Entrega en comodato
b) Aporte a una sociedad del uso y goce
c) Transferencia de fondo de comercio
d) Ocupación por pensionistas
1.4. Consecuencias de la cesión o sublocación prohibida. Remisión
2. La sublocación
2.1. Noción y alcances generales de la sublocación
a) Procedimiento para sublocar
b) Consecuencias de ignorar o violar el procedimiento
2.2. Relaciones generadas entre el sublocador y el sublocatario
2.3. Acción directa en el contexto de la sublocación

CAPÍTULO VI
EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
1. Formas de extinción específicas del contrato de locación
1.1. Vencimiento del plazo convenido
a) Legitimación para exigir la conclusión de la relación locativa
b) Recepción de alquileres posteriores al vencimiento del plazo contractual
c) Forma del pedido u ofrecimiento de restitución. Efectos
d) Alternativas posteriores al vencimiento del plazo contractual
1.2. Resolución anticipada
a) Locación con plazo mínimo legal y una antigüedad de al menos seis meses
b) Locación sin plazo mínimo legal del art. 1199. Crítica
2. Resolución por acciones del locatario
2.1. Supuestos enumerados
a) Cambio de destino o uso irregular (inc. a)
b) Falta de conservación de la cosa locada (inc. b)
c) Abandono de la cosa locada (inc. b)
d) Falta de pago del canon locativo durante dos períodos consecutivos (inc. c)
2.2. Inaplicabilidad de la cláusula resolutoria implícita
3. Resolución por acciones del locador
3.1. Supuestos enumerados
a) Falta de conservación de la cosa (inc. a)
b) Evicción y vicios redhibitorios (inc. b)
4. Desalojo derivado del contrato de locación
4.1. Restitución de la tenencia de la cosa locada
4.2. No se aplica la cláusula resolutoria implícita
4.3. Plazo de desahucio o lanzamiento. Regla procesal
4.4. Intimación de pago previo al desalojo
a) Carácter de la intimación
b) Lugar de pago
c) Objeto del pago
5. Mejoras generadas durante la vigencia de la locación
5.1. Reglas sobre restitución de mejoras útiles o suntuarias al locatario
a) Primera excepción al derecho del locatario de retirar las mejoras útiles o suntuarias. Pacto que lo obliga a dejarla en beneficio de la cosa
b) Segunda excepción al derecho del locatario de retirar las mejoras útiles o suntuarias. Daño a la cosa locada
c) Tercera excepción al derecho del locatario de retirar las mejoras útiles o suntuarias. Ausencia de beneficio en retirarlas
5.2. Facultad del locador de quedarse con las mejoras útiles o suntuarias pagando su precio
6. Caducidad de la fianza generada en un contrato de locación
6.1. Supuesto de caducidad de la fianza en la locación. Síntesis de la regla
6.2. Ámbito de aplicación de esta norma
a) Solo a los contratos de fianza
b) Vigentes o futuros
c) Fianzas gratuitas u onerosas
d) Fianzas simples o solidarias
e) Prestadas en contratos de locación
f) En locación inmobiliaria
g) Sin distinguir ubicación del inmueble ni destino locativo
6.3. Caducidad de la fianza
a) No libera al fiador de su responsabilidad por la falta de restitución del inmueble locado
b) Libera al fiador de las restantes obligaciones asumidas por el locatario
c) La caducidad opera ipso jure
6.4. La fianza caduca en los supuestos de renovación y prórroga del contrato
a) Renovación
b) Prórroga expresa
c) Prórroga tácita. El art. 1218 del Código Civil y Comercial
6.5. Para mantener la fianza se requiere el consentimiento expreso del fiador
6.6. Invalidez del consentimiento del fiador prestado en forma anticipada.
6.7. Carácter de la nulidad prevista en el art. 1225
6.8. Fiador que no afianzó el contrato originario. Segundo fiador
7. La retención en el contrato de locación
7.1. En qué consiste la retención irregular o anómala que se soslaya en la norma
7.2. La facultad de percibir los frutos ya está en otra regla general
7.3. Lo que pudo haber sido. Utilidad de la retención irregular o anómala.
7.4. La diferencia entre frutos y provechos